حمص.. مدينة أنهكتها الحرب ونهشها “تشبيح العقارات”

بقلم: هلا يوسف

بعد أكثر من عقد على اندلاع الثورة السورية، ما تزال مدينة حمص تعاني من تبعات الحرب والدمار، ليس فقط على مستوى البنية التحتية والخسائر البشرية، بل أيضاً على صعيد الممتلكات والعقارات التي تحوّلت إلى ساحة معركة قانونية وأخلاقية معقّدة، فما بين أراضٍ مسروقة، وأوراق مزوّرة، ومواطنين ضحايا، تتصدّر “قضية تشبيح الأراضي” المشهد العقاري.

العقارات مشكلة متعددة الضحايا…لكن كيف؟

قصص كثيرة يرويها أهالي حمص العائدون إلى منازلهم بعد التهجير، ليصدموا بحقيقة مرّة: غرباء يسكنون بيوتهم، وبحوزتهم أوراق ملكية نظامية تثبت ملكيتهم للعقار، لكن المفارقة أن المالك الأصلي والمشتري الجديد كليهما ضحية لعملية فساد ممنهجة، استغلت غياب الدولة، والفوضى القانونية، لنهب حقوق الناس.

بدأت فصول هذه المأساة منذ عام 2011، عندما اضطرّ آلاف السكان إلى مغادرة أحيائهم بسبب الاشتباكات، ومع عودة سيطرة النظام على المدينة، نشطت مجموعات من “الشبيحة” في الاستيلاء على الأراضي والعقارات الخالية، مستفيدين من تواطؤ العديد من المحامين والقضاة بالإضافة إلى مجموعة من القوانين لإصدار أوراق ملكية مزوّرة، ومن ثم بناء شقق سكنية عليها وبيعها بأسعار مغرية.

والجدير بالذكر أن عددًا كبيرًا من المواطنين المهجّرين من محافظات أخرى، وحتى أولئك الذين فقدوا منازلهم بالكامل في المدينة، وجدوا في هذه العقارات التي يمكن ترميمها مأوى مؤقتاً طوال السنوات الأربعة عشر الماضية، لكنهم قاموا بإخلائها فور عودة أصحابها الأصليين، على أمل أن تبدأ عمليات إعادة إعمار منازلهم المهدمة قريباً.

التشريعات… غطاء للاستيلاء وسبب لازدهار شبكات التزوير

وردت تقارير كثيرة، خصوصاً عن مدينة حمص، توثق عمليات الاستملاك غير الشرعي وتزوير أوراق الملكية الخاصة بالنازحين. ففي عام 2023، أصدرت الشبكة السورية لحقوق الإنسان تقريراً بعنوان: “الآليات التي استخدمها النظام السوري لمصادرة عشرات الآلاف من المنازل والممتلكات ومساحات الأراضي في محافظة حمص”.

تحدث التقرير عن القوانين التي استخدمت للاستيلاء على العقارات، مثل المرسوم التشريعي رقم 63 لعام 2012، الذي يتيح مصادرة ممتلكات من يصفهم النظام بـ”الإرهابيين”. بموجب هذا المرسوم، صادرت وزارة المالية ممتلكات مئات الناشطين السياسيين، ونقلت ملكيتها إلى الدولة، ليتم لاحقاً تسليمها لأفراد وميليشيات مقربة أو تابعة للنظام، لا سيما الأجهزة الأمنية.

ثم جاء المرسوم التشريعي 66 لعام 2012 لتنظيم المناطق المدمرة، والذي شمل في بدايته منطقتين في دمشق فقط، لكن في عام 2018، صدر القانون رقم 10 الذي شمل جميع الأراضي السورية، وينص على ضرورة تقديم إثباتات ملكية خلال 30 يوماً فقط، وإلا يفقد المالك حقه في العقار، وقد اعتبر هذا القانون مخالفاً للمادة 157 من الدستور السوري التي تنص على عدم نزع الملكية الخاصة إلا للمنفعة العامة وبمرسوم وتعويض عادل، وألا تتم المصادرة إلا بحكم قضائي مبرم.

خلال سنوات الحرب، خسر كثير من النازحين أوراق ملكيتهم نتيجة التهجير أو تدمير منازلهم، كما أن معظم العقارات محل النزاع تقع في أحياء عشوائية أو أبنية غير مرخصة، أو تعود ملكيتها بشكل جماعي (شيوع)، ما فاقم من تعقيد القضية.

العديد من العقارات لم تكن مسجّلة في السجل العقاري الرسمي، أي أن المباني المشيدة عليها غير موثقة، ولا مقسّمة، ولا مسجّلة بأسماء أصحابها الشرعيين، ومع غياب هؤلاء المالكين، استولى آخرون على العقارات وباعوها لأشخاص لا علم لهم بحقيقة الأمر، فوقعوا ضحية خداع.

وبنظرة سريعة على القوانين السابقة، يمكن القول إنها شرعنت عمليات الاستيلاء بطريقة غير مباشرة، وهو ما أدى إلى ازدهار شبكات التزوير التي تضم مكاتب عقارية، محامين، كتّاب عدل، وحتى قضاة في المحاكم، جميعهم ساهموا في نقل الملكية واستخراج أوراق نظامية زائفة.

اقرأ أيضاً: حي القابون بين أنقاض الحرب وطموحات الإعمار: ما قصة المخطط 104؟!

السؤال الأهم: كيف ستُحل مشكلة العقارات؟

للإجابة على هذا السؤال، تواصلنا مع أحد المحامين في مدينة حمص، ويدعى حسن. أ، وشرح لنا الآلية التي تتبعها الحكومة بعد سقوط النظام للبت في هذه القضايا، وأكد أن “العدالة لا تشمل من قام بالتزوير”.

أوضح المحامي أن المحكمة شكّلت لجنة تُدعى “لجنة العقارات”، تتولى متابعة الإشكالات حول الأراضي والممتلكات، وتتركّز معظم هذه الإشكالات في المنطقة الثالثة بحمص، الممتدة من حي الستين حتى حي الورود.

أما عن كيفية إثبات الملكية، فأوضح أن المحكمة تعتمد على عدة وسائل، أهمها أوراق الطابو، وتاريخ تركيب ساعة الكهرباء ومن سُجلت باسمه، بالإضافة إلى شهادة الجيران الذين يعرفون بالتأكيد لمن تعود الأرض.

نماذج حقيقية من قضايا الاستيلاء

تنتشر في حمص حالات كثيرة من الاستيلاء على أراضٍ تعود لأشخاص مهجرين، وبحكم الفساد السابق، تم استخراج أوراق مزورة، وبُنيت شقق عليها وبيعت لمواطنين أبرياء.

في هذه الحالات، قال المحامي: “يلجأ المالك الأصلي إلى اللجنة العقارية لإثبات ملكيته، وبحسب القانون السوري، تُعد قيمة البناء أعلى من قيمة الأرض، لذا يُلزم المالك بدفع تعويض عن البناء فقط لأصحاب الشقق، مقابل إخلائها وتسجيلها باسمه، أما أصحاب الشقق، فيرفعون دعوى قضائية بتهمة النصب والاحتيال على من باعهم الشقق بأوراق مزورة، ويطالبون بتعويض منه.

ومن الأمثلة اللافتة أنه في زمن النظام عاد أحد المواطنين إلى أرضه في حي الورود ليجد مبنى مكوناً من أربعة طوابق مشيداً عليها، ولأنه لم يتمكن من تعويض أصحاب الشقق، قامت الدولة بتهجيرهم، وهدمت البناء بالكامل، وأعادت الأرض إلى مالكها الأصلي، دون محاسبة المزور، ودون تعويض العائلات المتضررة.

أراضي “الشيوع”… فصل آخر من الفوضى العقارية

تنتشر في حمص، كما في سائر المدن السورية، أراضٍ مصنفة تحت اسم “أراضي شيوع”، أي ملكيات جماعية غير مفرزة، لا يحق لأي شريك فيها أن يستأثر بجزء منها قبل الفرز الرسمي، ويُعد هذا النوع من الملكية سبباً رئيسياً للنزاعات، لا سيما في المناطق غير المشمولة بالمخطط التنظيمي، أو في حالات الورثة.

مثال على ذلك: إذا كان لدينا عقار مملوك لثلاثة أشخاص، أحدهم يملك النصف، والآخران يملكان الربع لكل منهما، فلا يمكن لأي منهم التصرف بجزء محدد قبل الإفراز وتحديد الحصص بدقة.

وقد يُفرض الشيوع على الورثة عند انتقال ملكية عقار ما إليهم بعد وفاة صاحبه، وتظل الملكية شائعة حتى يتم فرزها قانونياً، كما لا يمكن تقسيم الأرض إذا كانت خارج المخطط التنظيمي ومساحتها أقل من الحد الأدنى المطلوب قانوناً (4000 م²).

ويحق لكل شريك في المال الشائع استخدامه وفق طبيعته: إذا كانت الأرض زراعية، فلا يجوز البناء عليها، وإذا كانت طريقاً فهي للمرور فقط، أما إدارتها، فتكون بالاتفاق الجماعي أو بالأغلبية، ويمكن لأي شريك التصرف بحصته السهمية فقط، لا بالعقار ككل.

خلاصة القول من وجد نفسه ضحية استيلاء أو نصب عقاري، سواء كان مالكاً أصلياً أو مشترياً حسن النية، عليه التوجه إلى لجنة العقارات في محافظة حمص، التي تباشر التحقيق في مثل هذه القضايا وتبتّ فيها وفق الأصول القانونية، لكن تبقى العدالة الحقيقية مرهونة بقدرة الحكومة القادمة على ملاحقة المتورطين.

اقرأ أيضاً: لمواجهة فوضىى التزوير.. وزارة العدل السورية تشدد إجراءات نقل الملكية العقارية