مع سقوط النظام السابق، بدأت تتكشف حقائق عن مشاريع ظاهرها حضاري وجوهرها سياسي اقتصادي، فالكثير من الأهالي وجدوا بالتحرر من النظام السابق فرصة لإحياء مطالبهم ورفع مظلومياتهم للجهات الحكومية التي استلمت دفة قيادة البلد المهدم، ومنها مشروعا ماروتا سيتي وباسيليا سيتي، أو ما يعرف بالمرسوم رقم 66.
لا بد أن جميع سكان دمشق سمعوا بهذا المشروعين، هذا إن لم يكونوا معنيين ومتضررين منه، فالحديث في هذا المقال سيتناول هذين المشروعين من كافة جوانبهما القانونية والإنسانية، بالإضافة إلى الحلول الممكنة كما طرحها المتضررون منه.
ما هو المرسوم رقم 66؟
تم إصدار المرسوم رقم 66 من قبل الرئيس السوري للنظام السابق بشار الأسد في أيلول عام 2012، والذي يتضمن إنشاء منطقتين تنظيميتين ضمن خطة “لتحسين المظهر الحضاري للعاصمة دمشق بالشراكة مع شركات خاصة، إذ أن معظم هذه المناطق هي عبارة عن مناطق سكن عشوائي بحسب المرسوم.
استهدفت المنطقة التنظيمية الأولى تنظيم منطقة جنوب شرق المزة التابعة للمنطقتين التنظيميتين المزة–كفرسوسة، المعروفة الآن بماروتا سيتي، والمنطقة التنظيمية الثانية التي استهدفت تنظيم المناطق الواقعة خلف المتحلق الجنوبي التي تضم كلاً من المزة، كفرسوسة، قنوات بساتين، داريا والقدم، وتعرف الآن باسم باسيليا سيتي.
يتألف مشروع ماروتا سيتي من 186 بناء، وكل بناء يتألف من 11 إلى 22 طابقاً، أي ما يعادل 12,000 وحدة سكنية لتستوعب عدد سكان يقارب 60,000 ألف نسمة، مع توافر شبكة توزيع غاز مركزية وأنظمة إدارة المباني الذكية، كما يضم المشروع 55 برجاً تجارياً، وكل برج يتكون من 60 طابقاً، عدا عن المساحات الخضراء التي تشغل 35% من المساحة الإجمالية، بالإضافة إلى مركز تسوق كبير بمساحة تبلغ 120,000 متر مربع، وتتوفر الشقق السكنية بمساحات صغيرة وكبيرة، مع إمكانية التقسيط أو الدفع نقداً.
أما مشروع باسيليا سيتي، فتصل مساحته إلى 900 هكتار، بما يعادل تسعة ملايين متر مربع، بينما يبلغ عدد عقاراته أربعة آلاف عقار، وبدأ العمل عليه منذ عام 2017 من قبل محافظة دمشق وشركة شام القابضة، وكان قد أعلن في آب 2019 البدء بمشروع “باسيليا سيتي”، والجدير بالذكر أن تكلفة الدراسة الفنية للمشروع تُقدَّر بـ750 مليون ليرة، بمدة تنفيذ 480 يوماً.
لكن ما هي المشكلات القانونية التي اعترضت المشروع؟ ولماذا سكان المنطقتين الأصليين اعترضوا عليه؟ في الفقرة التالية سنعرض وجهات النظر القانونية لهذا المشروع.
المشكلات القانونية للمشروع
بحسب إحدى مواد القانون السوري، يحق للدولة أن تستملك الأراضي الخاصة إذا كان فيها منفعة عامة، على أن تقوم الدولة بتعويض المواطنين أولاً بسكن بديل لحين استكمال المشروع، أو إعطائهم مبالغ مالية بدل الإيجار للمدة التي سينتظرون بها استكمال المشروع، ثم يأخذ كل مواطن منزلاً بنفس مواصفات منزله في المشروع. لكن الذي حدث هو إخلال كبير في القانون، وهو كالتالي:
فبحسب الخبير القانوني جمعة الحلاق، لم يحصل الكثير من المواطنين على سكن بديل حتى بعد مرور سنوات من المشروع.
ففي القانون، يُعطى السكن البديل للسكان بعد مرور أربع سنوات من عملية الإخلاء، في المقابل تُعطى للمواطنين مبالغ مالية تكفيهم لاستئجار شقق سكنية في مناطق أخرى لحين استكمال المشروع. وبسبب التأخر في الحصول على السكن البديل، والظروف الاقتصادية القاسية التي يعيشها معظم السوريين، اضطر أصحاب الأسهم من السكان إلى بيع أسهمهم في المحاضر التنظيمية لدفع إيجار البيوت التي استأجروها.
وأضاف الحلاق أن المشكلة الثانية هي أن النظام السوري أعطى مهلة لمدة شهر واحد لأصحاب العقارات لتثبيت ملكيتهم، دون مراعاة وجود بعض من أصحاب البيوت خارج البلاد، كما أن العديد منهم لا يمتلكون أوراقاً ثبوتية للبيوت بسبب الحرب وتهجيرهم منها، بالإضافة إلى تسجيل البيوت باسم القاطنين فيها، سواء مستأجرين أو من أخذ البيت عنوة من أصحابه، وهذا ما أدخل الحقوق في دهاليز قانونية صعب حلها.
بينما كانت المشكلة الثالثة هي التعويض غير العادل، فمن كان يملك بناء مكوناً من ثلاثة طوابق، لا يحق له في المشروع سوى طابق واحد، بالإضافة إلى قضية المواصفات، فمع تشكيل لجنة لتقييم أوصاف البيوت، لم تقم هذه اللجنة بعملها بشكل نزيه؛ فالبيوت المكسوة سوبر ديلوكس تُسجل على أنها عادية، وبعض البيوت تم تسجيلها على أنها غير مكسوة، أي أنها على العظم كما نقول في العامية، أما البيوت التي لا يوجد بها سكان ومغلقة، فيتم تسجيل مواصفاتها من الخارج فقط، ووضع مواصفات أقل من الواقع.
استهدفت عمليات تقييم البيوت وضع مواصفات غير جيدة للبيوت، حتى يتم تعويض السكان بمبالغ زهيدة لمن يريد حق بيته، ومن ثم بيعه بمبالغ خيالية بعد انتهاء المشروع. في حين من أراد الحفاظ على حق منزله في المشروع، تم تعويضه بأسهم في المشروع، وهنا أيضاً حصل تلاعب، فبعد أن تم وضع منازل السكان في المنطقة التنظيمية الأولى “ماروتا سيتي”، والتي تعد مركز هذا المشروع، تم نقلهم إلى المنطقة التنظيمية الثانية “باسيليا سيتي”، البعيدة عن المركز الحيوي والاقتصادي للمشروع.
أما بالنسبة إلى طريقة الإخلاء، فقد تمت بطريقة مخالفة للقانون. فبحسب الخبير القانوني الحلاق، قال إن المرسوم رقم 66 يتضمن المادة 40، التي تنص على عدم إخلاء البيوت والأراضي إلا بعد صدور رخص البناء، والإخلاء يتم بمدة أقصاها 90 يوماً بعد صدور رخص البناء، وهذا ما لم يتم تطبيقه، إذ تم إخلاء منطقة المشروع بشكل كامل عام 2017، في حين لم تصدر رخص البناء حتى عام 2019.
اقرأ أيضاً: بوليفارد النصر في حمص..مشروع لإعادة الأعمار أم استثمار للنخبة؟
وجهة نظر الدولة حول المشروع
في تصريح سابق لأحد المواقع الإلكترونية قبل سقوط النظام، قال المسؤول عن تنفيذ المرسوم رقم 66، جمال اليوسف: “أعلنا لأصحاب العقارات بالقدوم وتثبيت ملكيتهم، وجاءنا 8200 شخص صرّحوا عن حقوقهم، وقمنا بالمطابقة مع المصالح العقارية عبر قضاة نزيهين، وبالنتيجة تم تثبيت ملكية 5500 منهم، في حين لم تثبت ملكية الـ2700 الآخرين”.
وفي تبرير لمن لم يتم تثبيت ملكيتهم للعقارات، أوضح عضو مجلس محافظة دمشق في ذلك الوقت، غالب عنيز، أنه خلال فترة تولّي المحافظ السابق بشر الصبّان، اشترطت محافظة دمشق على مالكي العقارات الراغبين في تثبيت ملكيتهم تقديم “بيان حركة مغادرة” يثبت وجودهم داخل البلاد، كان الهدف من هذا الشرط التأكد من أن المالكين ليسوا خارج سوريا، وبالتالي منعهم من تثبيت ملكيتهم العقارية في المنطقة التنظيمية في حال كانوا مقيمين في الخارج.
واللافت أن هذا الإجراء لم يُذكر ضمن القرار رقم 112 الصادر عن وزارة الإسكان والتنمية العمرانية، وهو القرار الذي يُفترض أن يحدد آلية تنفيذ المرسوم 66 الخاص بالسكن البديل، ونتيجة لهذا الشرط الإضافي، حُرم ما يقارب 2700 عائلة من حقها في الحصول على سكن بديل، معظمهم بسبب وجود أفراد الأسرة خارج البلاد، وعدم تمكنهم من تقديم بيان يثبت إقامتهم داخل سوريا.
كما نص البند “د” من القرار المذكور على ضرورة أن يُثبت مستحق السكن البديل ملكيته خلال الفترة الممتدة من تاريخ صدور المرسوم وحتى الإخلاء، لكنه لم يوضح الإجراءات المتعلقة بالمالكين المقيمين خارج البلاد، مما خلق ثغرة قانونية أدت إلى حرمان العديد من حقوقهم.
فشل السكن البديل
حاول القائمون على المشروع الالتفاف على القانون، حيث إنه بحسب المادة 45 من المرسوم رقم 66 يجب أن يتم توفير السكن البديل “بعد أربع سنوات من صدور المرسوم”، وعند الفشل في إتمام المشروع، قاموا بإصدار المادة رقم 10 لينسفوا المادة السابقة، وتنص المادة رقم 10 على تأمين السكن البديل “بعد أربع سنوات من الإخلاء”، وحتى مع القانون المعدل الذي أصدروه، كان يجب عليهم أن يؤمنوا سكناً بديلاً للأشخاص الذين أُخلوا عام 2015، في عام 2019.
والجدير بالذكر أنه بحسب القانون الخاص بالمشروع، فعلى السكان دفع ثمن منازلهم ضمن المشروع بحسب القيمة التي تقدّرها الدولة، ويكون الدفع عبر دفعة أولى بنسبة 10% من قيمة العقار، والباقي تقسيط لمدة 25 عاماً وفقاً للقرار رقم 112، أما من لا يملك ثمن الدفعة الأولى، فسيضطر لبيع حصته في المشروع، وبالتالي خروجه بلا منزل من المشروع.
ووفقاً لجمال اليوسف، فإن المواطنين القاطنين في تلك المساكن العشوائية لم يدفعوا أي ضرائب أو فوائد للدولة طوال سنين مضت، وبالتالي كانت الدولة تقدم لهم الخدمات بالمجان، وحان الآن أن يترتب عليهم شيء بحسب وصفه، ويعتقد أن المواطن استفاد من التنظيم، فمن يستحق سكناً بديلاً يمكنه بيع مسكنه وجني الملايين منه، أما من لا يستحق فدعاه لتدبر أمره.
وبهذا الخصوص، خصصت الدولة في عهد النظام السابق تعويض إيجار لمدة سنتين فقط لمن لا يستحق سكناً بديلاً، أي “بيت في المشروع”، أما من يستحق سكناً بديلاً، فُيصرف له بدل إيجار لمدة سنة ويتم تجديده سنوياً حتى تسليم السكن البديل، ورغم ذلك فإن بدل الإيجار لا يساوي نصف ما يدفعه المواطنون بحسب أسعار الإيجارات الحالية.
الحلول الممكنة
بعد استعراض الثغرات القانونية ووجهات النظر حول المشروع والمرسوم رقم 66، وما له وما عليه، نتوصل إلى الحلول الممكنة الآن بعد سقوط النظام.
بالرغم من كل المآخذ السابقة على مشروعي ماروتا سيتي وباسيليا سيتي، فإن محافظة دمشق دعت إلى إكمال المشروع مع محاولة تقليل آثاره السلبية على المواطنين المتضررين.
لذلك، التقى محافظ دمشق المهندس ماهر مروان مع وجهاء وممثلي أهالي حي المزة والمنطقة التنظيمية لبحث أبرز الإشكاليات المتعلقة بالمرسوم التشريعي رقم 66، وخاصة في مشروعي “ماروتا سيتي” و”باسيليا سيتي”.
وقد ركّز الاجتماع الذي عقد في محافظة دمشق على قضايا تثبيت الملكيات، وتأمين السكن البديل، وتعويض بدل الإيجار، بالإضافة إلى تسريع تنفيذ مشاريع البنى التحتية.
ووجّه المحافظ خلال الاجتماع بتشكيل لجان فنية وقانونية بالتعاون مع المجتمع المحلي، إلى جانب لجنة مشتركة مع وزارة الأشغال العامة والإسكان، بهدف اقتراح تعديلات على القرارين رقم 112 لعام 2015 ورقم 12499 لعام 2018.
وأكدت محافظة دمشق حرصها على ضمان استعادة الحقوق ضمن الأطر القانونية، والعمل على تحويل التحديات إلى فرص تنموية عادلة تسهم في بناء سوريا المستقبل.
ختاماً، لا بد للحقوق أن تعود لأصحابها مهما طال الانتظار، ومحافظة دمشق أمام اختبار صعب للمقاربة بين حقوق المواطنين في مشروع ماروتا سيتي وباسيليا سيتي، والواقع الذي تفرضه طبيعة المشروع، والأيام القادمة ستكشف مدى مرونة الحلول المطروحة، وما سيتأتّى عنها.
اقرأ أيضاً: برج ترامب في دمشق;هل يتحول القول إلى فعل؟
