الكاتب: أحمد علي
يطلّ ملف «التمديد الحكمي» بعقوده القديمة كقضية تجمع بين الماضي والحاضر، وبين الإرث المؤلم والآفاق المستقبلية. فهذه العقود، التي كانت تهدف أساساً إلى حماية المستأجرين، تحوّلت إلى أداة لإجهاض حقّ المالكين في التصرف بملكياتهم، وهي اليوم تحرض الجدل الاجتماعي والسياسي. فهل تقدم الحكومة السورية صيغاً تعيد الاعتبار للملكية الخاصة، دون زعزعة استقرار المستأجرين؟ أم أننا أمام صراع مستمر يثير قضايا الملكية؟
التمديد الحكمي: تلخيص عام للمسألة
ينطلق نظام «التمديد الحكمي» في سوريا من المرسوم التشريعي رقم 111 لعام 1952، الذي أسّس لقاعدة قانونية تمنح العقود الإيجارية – سواء كانت سكنية أو تجارية – صلاحية الاستمرار تلقائياً دون الحاجة إلى تجديدها أو توقيع اتفاق جديد بين الطرفين، ما دام المستأجر مستمراً في إشغال العقار. وهذا التمديد لا يستند إلى رغبة المالك، بل يُفرض بحكم القانون، مما أثار منذ عقود جدلاً قانونياً واسعاً حول مدى توافقه مع مبدأ “العقد شريعة المتعاقدين” المنصوص عليه في المادة 148 من القانون المدني السوري، والذي ينص على أن العقود لا تُعد مُلزمة إلا بإرادة الطرفين. ومع ذلك، ظل التمديد قائماً كإجراء حمائي يُفترض أن يخدم فئات محدودة من المستأجرين، في وقت يرى فيه كثير من الحقوقيين أن هذا الاستمرار القسري في العلاقة التعاقدية يمثّل خرقاً واضحاً لحرية التعاقد والتصرف.
وفي ظل هذا الإطار، تبرز معضلة الملكية كإحدى أبرز تداعيات هذا القانون، إذ يواجه المالكون قيوداً قانونية صارمة تمنعهم من استعادة حقهم في التصرف بعقاراتهم. فبموجب القانونين 6 لعام 2001 و20 لعام 2015، لا يستطيع المالك إخلاء المستأجر إلا ضمن شروط ضيقة، كأن يكون بحاجة شخصية للسكن، أو يثبت أن المستأجر أساء استخدام العقار، أو بعد اللجوء إلى دعاوى تخمين معقّدة يُفترض إجراؤها كل ثلاث سنوات لتعديل بدل الإيجار، وهي عملية قضائية شاقة ومكلفة قد تمتد لسنوات طويلة دون نتائج حاسمة. هذا الواقع القانوني، وما يرافقه من بطء في إجراءات التقاضي وتضارب في تفسير المواد القانونية، حوّل الملكية العقارية من حقٍ محصّن بموجب الدستور إلى امتياز معطّل، وأدى إلى تجميد مئات الآلاف من العقارات في حالة قانونية مشوّهة، لا يستطيع أصحابها استثمارها أو التصرف بها بحرية.
التمديد الحكمي: أكثر من منازل!
يشاع بين الناس أن «التمديد الحكمي» ينطبق على البيوت السكنية فقط. لكن الواقع القانوني والعملي يكشف أنه يشمل أي عقد إيجار أُبرم قبل صدور قانون الإيجار رقم 111 لعام 1952، سواء كانت للسكن أو التجارة أو الصناعة أو الزراعة. وهذا ما يؤثر بشكل ملموس على مساحات كبرى، خصوصاً في دمشق القديمة، حيث تقع محلات وشقّات تجارية مؤجرة منذ عقود، بعضها يمتلكُها اليهود أو الكنيسة، وتم تأجيرها بإيجارات رمزية، ثم تم التنازل عنها أو تأجيرها لاحقاً لكيانات وأفراد آخرين.
ذاكرة الشارع السوري تسجل أن بعض هؤلاء «المالكين» الأصليين رفضوا الإخلاء بحجة انتهاء العقد لأنهم كبار السن أو مشمولون بقانون الجيرة القديم، مما عزز مناخ القلق حول حقّ المالكين الحقيقيين في التصرف بأملاكهم.
مظاهرات في ساحة الأمويين
وفي الآونة الأخيرة، شهدت ساحة الأمويين بدمشق مظاهرة طالب فيها المتظاهرون بإيقاف التمديد الحكمي، واستعادة المالكين حقوقهم في العقارات. وشارك فيها مواطنون عبروا بوضوح عن رغبتهم في «إعادة الحقوق إلى أصحابها الأصليين أو ورثتهم».
ومن أبرز المتظاهرين كان محمد ربيع عثمان، منظم ومؤسس سلسلة من الوقفات الاحتجاجية ضد قانون الإيجار القديم. عثمان أكد في حديث له، أن الوقفة التي نظمت سابقاً أمام وزارة العدل هي الرابعة ضمن تحرك تصعيدي متواصل، بدأ بوقفة أولى في مقر الوزارة بالمزة تلتها وقفتان في ساحة الأمويين، بالتوازي مع تأسيس «تجمع إنصاف ضحايا الاستملاك والإيجار القديم والإصلاح الزراعي»، كإطار موحد يضم المتضررين من التشريعات التي قيدت حرية التصرف بالملكية الخاصة.
خطوة حكومية: لجنة العدالة تدرس التغير
في 3 تموز 2025، أعلنت وزارة العدل السورية عن تشكيل «لجنة متخصصة» برئاسة القاضي أنس منصور السليمان (رئيس محكمة النقض)، تضمّ قضاة وممثلين عن النقابات والجهات الرسمية، وتُكلف بمراجعة كل التشريعات المتعلقة بالإيجارات القديمة – السكنية، التجارية، الصناعية، … – ووضع “مقترحات عملية” تحقق التوازن القانوني والاجتماعي.
حددت اللجنة «مهلة زمنية بين شهرين وثلاثة أشهر» لتقديم رؤيتها، فضلاً عن عقد أول ندوة حوارية جمعت أطرافاً متعددة، تضمنت ممثلين عن المالكين المتضرّرين والمستأجرين، وبعض الجهات الرسمية.
وفي تصريح قانوني تناول جذور أزمة الإيجارات القديمة في سوريا، أوضح المحامي أحمد الأتاسي، خلال مقابلة أجراها مع موقع «تلفزيون سوريا»، أن القوانين الاستثنائية للإيجار التي لا تزال سارية حتى اليوم، وُضعت في أعقاب الحرب العالمية الثانية بذريعة حماية المستأجرين من الأزمات الاقتصادية آنذاك، رغم أن البلاد لم تشهد آثاراً مباشرة لتلك الحرب على غرار ما حدث في الدول الأوروبية.
وبيّن الأتاسي أن المحاولات التشريعية اللاحقة، مثل القانون رقم 6 لعام 2001، والقانون رقم 10 لعام 2006، والقانون رقم 20 لعام 2015، لم تنجح في تصحيح الخلل أو تحقيق توازن بين حقوق المالك والمستأجر، وذلك بسبب استمرار الاعتماد على مفهوم «التمديد الحكمي» الذي يمنع الإخلاء، إلى جانب بقاء السلطة القضائية مكبلة بتعليمات غير مكتوبة تمنع إصدار أحكام تنصف المالكين. وعلى الرغم من أن بعض التعديلات القانونية سمحت بهوامش محدودة من حرية التعاقد، فإن الواقع العملي بقي قائماً على أساس التمييز بين عقارات قديمة تخضع لأنظمة اشتراكية صارمة، وأخرى حديثة تحكمها قواعد السوق المفتوح على حد تعبيره.
كما لفت إلى أن القوانين المعمول بها تقيّد المالك وتحرمه من الحد الأدنى من الحقوق التي يفترض أن ترافق الملكية العقارية، فهو غالباً لا يستطيع السكن في عقاره، ولا يُسمح له برهنه أو استثماره بحرية، بينما تُفرض عليه أجور زهيدة تحددها وزارة المالية دون أي مجال للتفاوض. وفي المقابل، يحظى المستأجر بحماية غير محددة زمنياً، تمتد إلى أبنائه وورثته، ما حوّل عقود الإيجار إلى صيغ شبه دائمة أشبه بـ «البيع القسري»، بحسب تعبيره. وشدّد الأتاسي على أن هذه القوانين، لو كانت مؤقتة كما أُريد لها بدايةً، لكان بالإمكان تقبّلها ضمن منطق تقاسم الأعباء، إلا أن استمرارها لعقود جعلها عبئاً يطال المالكين على وجه الخصوص.
من التحديات الأساسية التي ستواجه اللجنة:
- إشكالية رفع الأجرة: يجب أن يستند مالك العقار إلى «دعوى تخمين» كل ثلاث سنوات لرفع بدل الإيجار، وهو إجراء ثقيل يستغرق سنوات حسب بعض الشهود.
- حق الإخلاء: موصول بعدة شروط صارمة (ترك العقار، الإساءة في الاستعمال، الهدم والبناء، السكن… إلخ) حسب قانون 2001 وتعديلاته.
أصحاب المحال التجارية يحتجون وغرفة التجارة تصدر بياناً
شهدت الأسابيع الماضية احتجاجاً لافتاً نظمّه أصحاب المحال التجارية في دمشق، إذ تجمعوا أمام مقر غرفة تجارة دمشق يوم 3 تموز 2025 احتجاجاً على القرار الوزاري رقم 856 الصادر عن وزارة العدل، والذي يقضي بتشكيل لجنة لإعادة النظر في التشريعات المتعلقة بالتمديد الحكمي لعقود الإيجار القديم.
خلال الاعتصام، رفع المحتجون مطالب ملحة بإلغاء أو تعديل هذا التمديد، الذي يرونه أداة تقييد لحقوقهم وتقيّد حرية إدارة أعمالهم، مؤكدين أن المادة القانونية الحالية لا تُراعي مصلحة أيٍ من الطرفين، بل تُبقي العلاقة الإيجارية قائمة رغم رغبتهم في التفريغ للاستثمار أو التطوير.
وقد وصفت غرفة التجارة هذه الصيحة بأنها تنطلق من منطق دستوري وقانوني يسعى للحفاظ على توازن العلاقة بين المالك والتاجر، وأنها معنية بدعم مطالبهم وتسليمها لكبار المسؤولين من أجل الإسراع بإطلاق إصلاح تشريعي يحفظ حقوق الجميع.
وأصدرت غرفة تجارة دمشق بياناً رسمياً أكدت فيه دعمها الكامل لمطالب أصحاب محال الفروع في أسواق العاصمة، الذين نظموا تجمعاً احتجاجياً أمام مقر الغرفة في 3 تموز 2025، رفضاً لقرار وزارة العدل رقم 856 المتعلق بتشكيل لجنة لدراسة التشريعات الناظمة لعقود الإيجار ذات التمديد الحكمي. وأوضحت الغرفة أنها تنحاز إلى جانب التجار في مواجهة ما وصفته بالعقود القسرية التي تقيّد حقوق الملكية وتعرض المستثمرين للإخلاء التعسفي، محذّرة من أن استمرار هذه الصيغة التعاقدية يهدد استقرار القطاع التجاري وقد يدفع مئات التجار نحو الإفلاس، ودعت الجهات الرسمية إلى التعجيل بإصدار قانون عادل ومتوازن يعيد الثقة للسوق ويحفظ مصالح المالكين والمستأجرين ضمن إطار من العدالة والاستقرار الاقتصادي.
تجارب واقعية
يحفل الشارع السوري بالقصص الدرامية حول هذا الموضوع، فتروي مثلاً سيدة اسمها مروة تجربتها في محاكم الصلحية، رغم أنها رفعت ثلاث دعاوى «تخمين» لمحلاتها التجارية، فإن الإجراءات البطيئة وعدم استجابة القضاة يجعل من حقّها في رفع الأجرة أمراً مستحيلاً في الوقت الحاضر.
وفي منطقة مشروع دمر، هناك حالات رفض أصحابها إخلاء أراضيهم المخصصة لبناء مقاسم منذ ثمانينات القرن الماضي، مستندين إلى عقارات مؤجرة إيجار قديم. ومع غياب رغبتهم في الإخلاء، تعقّدّت العملية القانونية.
السيناريوهات المتوقعة
أ. تشريع إطاري جديد: قد تقدم اللجنة مشروع قانون جديد يُنظم رفع بدل الإيجار بشكل دوري، ويسمح للملاك بإخلاء العقار عبر دفع نسبة من القيمة المخمنة للمستأجر أو ضمان حماية اجتماعية مناسبة.
ب. إقرار إستراتيجي تفاضلي: الحكومة قد تعتمد على آلية دراسات وتقدير حالة بحالة، موزعة حسب نوع العقار (سكني / تجاري)، تاريخ التأجير، انتماء المالك (فرد، هيئات دينية… إلخ)، سواء يدفع المستأجر مبلغاً أو يحصل على تعويض.
ج. مشاكل التنفيذ: إذا لم تعالج اللجنة بزمن أدقّ ودقة قانونية، قد تتكرر الوقفات الاحتجاجية، وتتوسع لتشمل مناطق مثل حلب، اللاذقية، حماة، وغيرها.
خريطة طريق مقترحة
- تقليل الاحتقان الاجتماعي عبر تعويض المستأجر بمبلغ مالي عادل أو منح حق الأولوية في المسكن البديل
- تمكين المالكين من خلال تسريع إجراءات التخمين والتسعير كل ثلاث سنوات، بجلسات قضائية محددة زمنياً
- تثبيت النظام القانوني وضمان عدم تكرار تمديد حكومي تلقائي بعد تاريخ محدد
- تعزيز الثقة عبر إشراك منظمات المجتمع المدني والمجتمع التجاري والمهني في مراقبة التنفيذ
- تبديد الإشاعات عبر حملة إعلامية أكاديمية تسلّط الضوء على أن القانون شامل وليس موجهاً ضد مكونات معينة
التجربة المصرية في الحل
ومن الجدير بالذكر أن في مصر التي تعاني من المشكلة ذاتها، ناقش البرلمان وأقرّ مؤخراً قانوناً جديداً للإيجار القديم، يضع حداً نهائياً للفترة التي يستمر فيها العقد وفق النظام السابق، مع فترة انتقالية مدتها سبع سنوات للوحدات السكنية وخمس سنوات للأنشطة غير السكنية كما المكاتبية والتجارية.
يستند القانون إلى تقسيم المناطق حسب مستوياتها (متميزة، متوسطة، اقتصادية)، ويُقرّ زيادات تصاعدية في الإيجار تبدأ من 20 مرة على الأقل في المناطق المتميزة وحتى 5 مرات للوحدات غير السكنية، إضافة إلى معدل زيادة سنوية قدره 15% طوال فترة التحوّل.
كما يتضمن القانون آلية للإخلاء النهائي عند نهاية الفترة الانتقالية أو في حال إغلاق الوحدة لأكثر من سنة أو امتلاك المستأجر لوحدة بديلة، ويركز على توفير بدائل سكنية للمستأجرين الأصليين خلال عام من نهاية العقد الأصلي للحفاظ على التوازن الاجتماعي. وهذه التجربة المصرية تشكّل نموذجاً يمكن الاحتذاء به، حيث تُظهر كيف يمكن الانتقال من نظام تمديد حكمي مطوّل إلى منظومة أكثر اتزاناً تحفظ حقوق المالكين والمستأجرين في آن معاً.
ختاماً، ملف «التمديد الحكمي» السوري لا يندرج فقط في خانة القانون، بل هو ملف يشبك الحقوق الفردية والطوائف العريقة والهوية السورية المجتمعية. ليكون المؤجرون هم من يمتلكون حقهم بالتصرف، والمستأجرون يحصلون على الحماية والعدالة، يجب أن تتحرك الدولة بحكمة وإطار تشريعي فاعل، يوفر التوازن وليس الصدام. اللجنة القانونية التي شكّلتها وزارة العدل هي خطوة أولى نحو فهم قد يتخذ شكل خروج قانوني متوازن، لكنها وحدها ليست كافية والمطلوب استكمالها لتلافي الأزمة وتبعاتها…
اقرأ أيضاً: ما حال السكن والإيجارات والجمعيات السكنية في درعا وهل تصمد أمام العوائق؟
